Contrat de construction, mode d’emploi
Dans la plupart des cas, les particuliers qui font bâtir signent un Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Seul cadre juridique régi par la loi, en l’occurrence celle de 1990, le CCMI est fait pour vous protéger. Il comporte notamment une garantie de livraison à prix et délais convenus. En clair : avec un CCMI, vous êtes sûr que votre maison sera bien terminée !
La loi a prévu deux types de contrat. Le CCMI avec fourniture de plans s’applique si le constructeur de maison container réalise les plans et prend les travaux en charge. Le CCMI sans fourniture de plans est imposé au constructeur lorsqu’il ne fournit pas de plan mais réalise au moins les travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison. Dans ce cas, vous signez un CCMI avec le constructeur et des contrats d’entreprise pour les autres lots.
Quel contenu ?
Avec ou sans fourniture de plans, le CCMI est toujours écrit. Il comporte un certain nombre de mentions obligatoires (désignation du terrain, affirmation que le projet est conforme aux règles de construction, caractéristiques du bâtiment, prix convenu, coût des travaux réservés, modalités de paiement, justification e la garantie de remboursement…).
Les clauses interdites
Six clauses sont réputées non écrites (illégales). Citons les clauses qui subordonnent le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation pour l’acquéreur de justifier du refus de plusieurs demandes de prêts ; qui subordonnent la remise des clefs au paiement intégral du prix ; qui interdisent à l’acquéreur de visiter le chantier avant chaque paiement et à la réception ; qui admettent comme accordé un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales qui modifient substantiellement le projet.
Les conditions suspensives
Les conditions suspensives sont des conditions qui, si elles ne se réalisent pas, annulent le contrat. Les cinq conditions suivantes doivent être obligatoirement présentes dans votre contrat : l’acquisition du terrain, l’obtention du permis de construire, l’obtention des prêts, l’obtention de la garantie de livraison par le constructeur et l’obtention de l’assurance dommage-ouvrage.
Obligatoire, cette dernière vous indemnise en cas de désordres affectant la solidité de la maison ou la rendant impropre à sa destination. Le contrat de construction doit préciser le délai maximal de réalisation de toutes ces conditions.
Les plans et la notice descriptive
Sont obligatoirement annexées au contrat un plan, une notice d’information et une notice descriptive. Celle-ci détaille tous les éléments de la construction. Elle mentionne et chiffre les travaux que vous réalisez (travaux réservés). Une fois le contrat signé, vous avez quatre mois pour revenir sur votre décision et faire réaliser les ouvrages en question par le constructeur au prix fixé dans la notice.
Bons à savoir : une fois le contrat signé, le constructeur vous l’adresse par lettre recommandée avec accusé de réception. Dès sa réception, vous avez 10 jours pour vous rétracter. Dans ce cas, vous êtes remboursé de toutes les sommes que vous avez pu verser lors de la signature.
Les autres contrats
Le contrat de maîtrise d’oeuvre
Régi par le Code civil, son contenu est librement négocié entre les parties. Pour bénéficier d’un délai de rétractation, par exemple, il faut le mentionner au contrat. Contrairement au CCMI, le prix est fixé librement et n’est pas global, forfaitaire et définitif. Vous traitez avec un architecte et / ou un maître d’oeuvre et plusieurs corps de métier.
Les marchés de travaux
Là encore, non réglementés, ils s’appliquent de la même manière que le contrat de maîtrise d’oeuvre. tout se négocie avec les entreprises qui réalisent les différents travaux, au cas par cas.
Comment payer ?
Le prix indiqué dans le CCMI est global, ferme et définitif. Il comprend à la fois la construction proprement dite et les travaux réservés.
Le dépôt de garantie
Le constructeur ne peut pas vous réclamer d’argent avant la signature. Toutefois, il peut exiger, si une clause le prévoit, qu’un dépôt de garantie de 3% du prix soit versé. A défaut de réalisation des conditions suspensives ou si vous vous rétractez dans le délai de 7 jours, le dépôt de garantie vous est intégralement remboursé. Si, lors de la signature du CCMI, le constructeur justifie d’une garantie de remboursement, le contrat peut prévoir, à la place du dépôt de garantie, le versement de 5% du prix. Et un autre dépôt d’une somme équivalente sera demandé lors de l’obtention du permis de construire.
Un paiement échelonné
Vous payez votre maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux (75% du prix doivent avoir été payés à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air. Cet échelonnement diffère selon que le constructeur est titulaire ou non d’une garantie de remboursement. Principale différence : dans le premier cas, 15% des fonds doivent être versés avant l’ouverture du chantier. Si le constructeur n’a pas cette garantie, les premières sommes sont payées à l’ouverture du chantier. Au final, lorsque le chantier est terminé, vous devez avoir payé 95% du prix. Vous versez les 5% restants lors de la réception.
En cas de réserves (constatation de désordres ou de défauts de conformité apparents), ce solde sera acquitté à la levée des réserves.
Les retards pénalisés
En cas de retard dans la livraison de la maison, des pénalités sont mises à la charge du constructeur. Leur montant ne peut être inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard. Le contrat peut prévoir le versement d’intérêts en cas de retard de l’acquéreur dans le paiement : maximum 1% par mois calculé sur les sommes non réglées.
A noter : le contrat de construction peut prévoir une révision du prix. Elle ne peut se faire qu’en fonction de l’index national du bâtiment BT 01. Les modalités de cette révision doivent, avant la signature du contrat, être portées à votre connaissance et vous devez les signer. En l’absence de telles mentions, la révision est impossible.
Quelles garanties ?
La garantie de remboursement
Elle est obligatoire dès lors que le constructeur réclame le versement de fonds avant l’ouverture du chantier. Une attestation de cette garantie est annexée au CCMI. Dans ce cas, on ne peut pas vous réclamer de dépôt de garantie. La garantie de remboursement permet de rembourser les sommes que vous versez lorsque le contrat ne prend pas effet suite à la non-réalisation des conditions suspensives, à votre rétractation dans le délai de dix jours et à la non-ouverture du chantier à la date convenue. Elle prend fin à la date d’ouverture du chantier.
La garantie de livraison
Avec cette garantie, vous êtes certain que votre maison sera achevée dans le délai et au prix convenu. Elle est donnée par un garant (banque, assureur) et doit être annexée au contrat. En cas de retard, lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant met en demeure le constructeur, soit de livrer le plus rapidement possible, soit d’exécuter les travaux. Si cette mise en demeure reste infructueuse, le garant désigne l’entreprise chargée de la fin des travaux.
Important : si le constructeur fait faillite, la garantie de livraison vous couvre. Le garant désignera par exemple une entreprise de son choix pour terminer les travaux. Bref, avec cette protection, vous êtes assuré que votre maison sortira de terre même en cas de défaillance du constructeur.
Les garanties après construction
Une fois la maison réceptionnée, vous bénéficiez de trois garanties légales.
La garantie de parfait achèvement
D’une durée d’un an, elle couvre les désordres apparents signalés lors de la réception ainsi que ceux révélées dans l’année qui suit la réception.
La garantie de bon fonctionnement
D’une durée de deux ans, elle couvre les désordres affectant le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables du bâtiment (volets, radiateurs, etc).
La garantie décennale
D’une durée de dix ans, elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pour la mettre en oeuvre, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage. Incluse dans le CCMI, elle coûte environ 2% du prix de la maison. Souscrite à titre individuelle, elle peut monter à 8% du prix.