Première pierre à poser pour pouvoir faire bâtir sa maison : trouver le terrain sur lequel elle va être édifiée. Mais il ne suffit pas que l’environnement vous séduise. Ni même que la surface, l’emplacement et le prix vous conviennent ! De nombreux autres paramètres devront être pris en considération avant de signer le contrat de vente.
1 – Devez-vous vous procurer un certificat d’urbanisme ?
C’est indispensable. Le certificat d’urbanisme (CU) confirme le caractère constructible du terrain et informe des droits, des obligations, ou des contraintes qui y sont rattachés. Les règles énoncées dans le certificat d’uranisme sont valables pendant un an à compter de son obtention, durée pendant laquelle vous êtes certain d’obtenir votre permis de construire. Car même si le terrain est constructible, vous devrez demander un permis de construire. Pour obtenir ce certificat d’urbanisme, vous devez déposer une demande en mairie. Il vous sera délivré gratuitement dans un délais de deux mois à compter de votre demande. Sa durée de validité est généralement d’un an.
2 – Faut-il prévoir plus de travaux pour un terrain en diffus ?
Pas toujours. Choisir un terrain en secteur diffus, vendu par un particulier, c’est opter pour un terrain isolé qui peut être viabilisé. Mais le plus souvent, ce type de terrain est non viabilisé, et il nécessitera la réalisation des raccordements aux réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement, d’électricité et de gaz. Il faudra également que vous pensiez à faire construire un réseau séparatif pour les eaux usées. N’oubliez pas non plus le réseau téléphonique et internet.
En contrepartie, vous bénéficiez d’une certaine liberté de réalisation lors de la construction de votre maison dans la limite des exigences des règles d’urbanisme en vigueur.
3 – Acquérir un terrain en lotissement n’offre-t-il que des avantages ?
Côté avantages, un terrain en lotissement a déjà été viabilisé par l’aménageur-lotisseur : il a été raccordé aux réseaux, la nature du sous-sol est garantie. Les autorisations et attestations nécessaires sont déjà obtenues, vous n’aurez que peu de démarches administratives à effectuer. La parcelle est bornée, sa surface et ses limites sont connues avec précision.
En revanche, pour garantir un minimum d’unité des constructions, le lotissement obéit à des règles spécifiques auxquelles chaque lot doit se conformer. Votre marge de manœuvre sera extrêmement limitée. Vous devrez respecter les normes architecturales (matériau, coloris, hauteur de faîtage, modèle de toiture…) et les normes d’aménagement du terrain (implantation de la construction sur la parcelle, règle d’entretien des voies de desserte des maisons, clôtures, arbres et haies…).
4 – Le bornage est-il obligatoire ?
Non. Le bornage, qui consiste à fixer les limites de deux terrains privatifs contigus, n’est pas une obligation. A moins que l’un de vos voisins l’exige. Ou que vous vouliez avoir des garanties quant à la superficie du terrain et établir les limites de votre propriété.
A savoir : les informations figurant au cadastre n’ont aucune valeur juridique. Le bornage est le seul document juridiquement valable pour établir le droit de propriété. Mieux vaut le faire établir par un géomètre expert choisi par les parties. Un procès-verbal fixe définitivement les limites séparatives de chaque terrain. Il doit être signé par l’ensemble des parties.
En l’absence d’accord amiable, tout propriétaire peut obliger son voisin à délimiter son terrain en saisissant le juge. Les frais de bornage amiable ou judiciaire sont partagés entre les propriétaires des terrains contigus.
5 – Comment savoir si votre terrain se situe dans une zone à risques ?
Pour vérifier si votre commune est concernée par des risques naturels ou des risques technologiques, rendez-vous sur le site www.prim.net du ministère de l’Environnement. Une base de données régulièrement mise à jour recense toutes les communes présentant un risque. A partir du nombre de votre ville, vous obtiendrez la liste précise des différentes risques ainsi qu’un historique des différents sinistres survenus dans le passé. Autre site utile : www.georisques.gouv.fr
6 – Est-on obligé de respecter les servitudes ?
Oui, absolument. Et les servitudes peuvent grever votre terrain et limiter votre occupation du sol. Certaines servitudes peuvent relever du droit privé, par exemple, les droits de vue et les droits de passage du voisin sur votre propriété. Les servitudes dites d’utilités publiques sont elles relatives à l’utilisation de certaines ressources et d’équipements. Le cas échéant, elles permettent à la commune de faire passer des lignes électriques aériennes au-dessus des propriétés privées ou d’y enterrer des canalisations souterraines des gaz.
7 – Quels sont les points à vérifier sur la situation du terrain ?
Vérifiez la distance de votre lieu de travail ainsi que la présence et la qualité des services de proximité (écoles, commerces, équipements sportifs, transports en commun, réseaux routiers…). Variez les horaires de visite et effectuez les trajets aux heures de pointe, discutez avec vos futurs voisins, assurez-vous que l’environnement n’est pas bruyant et ne subit pas de nuisances. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise. Le plan d’occupation des sols vous informera des futurs projets de construction de routes ou de bâtiments à proximité. Il est préférable d’effectuer plusieurs visites. Vous serez ainsi certain que le lieu vous plaît vraiment.
8 – Faut-il s’intéresser à la nature du sous-sol ?
Oui, c’est même essentiel. Les fondations de la maison doivent être adaptées à la nature du sous-sol. Certains sous-sols exigeront des travaux plus complexes et plus coûteux. Évitez les sous-sols argileux qui sont à l’origine de nombreux sinistres. Les zones de remblais sont également à fuir. Ces sous-sols sont très hétérogènes et instables, des tassements inégaux et des glissements peuvent modifier l’assise de la maison. Les nappes phréatiques de surface ou les sources peuvent aussi provoquer de sérieux désordres.
A vérifier également, la présence de carrières et de déchets polluants. Consultez le site www.prim.net pour savoir si la commune présente des risques avérés. Géorisque, un site mis en ligne par le gouvernement pour une meilleur connaissance des risques sur le territoire, est également une excellent source d’information. En cas de doute, une étude de sol sera nécessaire et devra être conduite par un géotechnicien.
9 – L’orientation du terrain est-elle importante ?
Oui parce que l’orientation déterminera l’implantation et le plan de votre maison. L’exposition du terrain est fondamentale pour capter les apports solaires en hiver et limiter leurs effets en été. Pour ce faire et conformément à la RT 2012, les constructeurs de maisons individuelles orientent les pièces de vie au sud ou à l’ouest, la cuisine à l’Est pour profiter du soleil le matin. Le nord sera réservé aux pièces annexes : entrée, garage, cellier… La configuration du terrain compte également, car si sa forme est carrée ou rectangulaire, les possibilités de construction seront plus vastes.
Attention, un terrain en pente peut imposer la construction d’un sous-sol.
10 – Comment trouver votre terrain ?
La première source d’information, ce sont bien sûr les annonces. Mais vous pouvez également vous renseigner auprès des notaires de la région qui s’occupent des successions et des ventes aux enchères.
Les aménageurs-lotisseurs et les constructeurs de maisons individuelles peuvent également se révéler d’une aide précieuse. Bien que la loi de 1990 sur le contrat de construction interdise aux constructeurs de maison individuelles de vous vendre directement un terrain, ils connaissent parfaitement le marché et vous orienteront vers les parcelles disponibles.
Autre possibilité : la mairie, qui peut via la conservation des hypothèques, interroger un fichier dans lequel sont répertoriées les terrains à vendre. Si vous choisissez les services d’une agence, vous devrez payer les frais de commission.